Wohnungsmarkt in Süddeutschland: Fast überall höhere Preise, dennoch günstiger als in der Vergangenheit

Nürnberg (ots)

Analyse der Wohnungspreise in Bayern und Baden-Württemberg

Eine Untersuchung der Angebotspreise von Wohnungen in den kreisfreien Städten sowie Landkreisen der beiden Bundesländer zeigt:

• In 122 von 140 untersuchten Städten und Landkreisen im Süden verzeichneten Bestandswohnungen eine Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahr.
• Bayern: Erlangen führt mit einem Anstieg von +11,7 Prozent, gefolgt von München (+4,0 Prozent), Nürnberg (+6,6 Prozent) und Augsburg (+6,7 Prozent).
• Baden-Württemberg: Ulm verzeichnet den stärksten Anstieg mit +11,2 Prozent; Stuttgart folgt mit einem moderaten Plus von +0,7 Prozent.
• Im Vergleich zum Höhepunkt des Immobilienbooms liegen die aktuellen Angebotspreise in Süddeutschland noch bis zu 18 Prozent unter denen des Sommers 2022.

Die Immobilienpreise in Süddeutschland zeigen nach einer Phase der Stabilität wieder nach oben. In 122 von 140 Städten und Kreisen in Bayern und Baden-Württemberg sind die Angebotspreise für Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorjahr in der Regel moderat angestiegen, mit einem Höchstwert von 11,7 Prozent. Diese Erkenntnisse stammen aus einer aktuellen Analyse von immowelt, die die Angebotspreise für durchschnittliche Bestandswohnungen (75 m², 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er Jahre) in Süddeutschland beleuchtet. Trotz der jüngsten Preiserhöhungen liegen die aktuellen Werte in allen untersuchten Städten weiterhin unter den Rekordpreisen des Sommers 2022, als die Angebotspreise durch Zinsanstiege einen Rückgang erlebten.

Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt, äußert: „Nach einer Phase der Zurückhaltung kehren Kaufinteressenten in Süddeutschland allmählich zurück auf den Markt. In vielen Bereichen in Bayern und Baden-Württemberg lässt sich ein klarer Aufwärtstrend bei den Wohnungspreisen beobachten. Die Höchststände aus dem Jahr 2022 wurden zwar noch nicht erreicht, doch angesichts der Marktbelebung sollten potenzielle Käufer nicht zu lange zögern.“

Deutliche Preissteigerung in Erlangen

In Bayern haben sich die Angebotspreise für Bestandswohnungen in 81 von 96 kreisfreien Städten und Landkreisen erhöht. Erlangen verzeichnet mit einem Anstieg von 11,7 Prozent (jetzt durchschnittlich 4.513 Euro pro Quadratmeter) den größten Preissprung in Süddeutschland. In den benachbarten Großstädten wie Nürnberg (+6,6 Prozent auf 3.579 Euro) und Fürth (+2,2 Prozent auf 3.533 Euro) waren die Anstieg jedoch moderater.

In anderen nordbayerischen Städten bleibt der Aufwärtstrend vorerst aus. In Würzburg blieben die Quadratmeterpreise nahezu konstant bei 4.089 Euro (+0,1 Prozent). In Bamberg (3.532 Euro; -1,8 Prozent) und Hof (1.682 Euro; -2,3 Prozent) sind die Preise für Eigentumswohnungen sogar gesunken.

Preissteigerungen in München und Niederbayern

Die Landeshauptstadt München zeigt ebenfalls eine Erholung, mit einem Plus von 4,0 Prozent auf 8.197 Euro pro Quadratmeter. Auch Augsburg (+6,7 Prozent auf 4.353 Euro) und Regensburg (+7,0 Prozent auf 4.811 Euro) weisen einen positiven Trend auf.

Besonders dynamisch entwickelt sich der Immobilienmarkt in Teilen Niederbayerns, wo die günstigeren Preise im Vergleich zu den großen Städten attraktiv sind. Passau verzeichnet mit einem Anstieg von 10,4 Prozent den zweitgrößten Preisanstieg in Bayern, gefolgt vom Landkreis Freyung-Grafenau (1.804 Euro; +10,3 Prozent). Auch Landshut (4.361 Euro; +9,8 Prozent) und Landkreis Passau (2.278 Euro; +8,2 Prozent) gehören zu den fünf bayerischen Städten mit den größten Preiszuwächsen.

Baden-Württemberg verzeichnet bis zu 11 Prozent Anstieg

Auch in Baden-Württemberg steigen die Preise an: In 41 von 44 Stadt- und Landkreisen konnten Preissteigerungen festgestellt werden. Der stärkste Anstieg zeigt sich in Ulm mit 11,2 Prozent (4.367 Euro pro Quadratmeter). In anderen Großstädten ist das Wachstum eher moderat: Stuttgart meldet ein Plus von 0,7 Prozent auf 4.502 Euro, während Mannheim (+4,4 Prozent auf 3.973 Euro), Karlsruhe (+3,5 Prozent auf 4.061 Euro), Freiburg (+5,6 Prozent auf 5.076 Euro) und Heidelberg (+2,8 Prozent auf 5.103 Euro) ebenfalls aufsteigen.

Unter den Landkreisen sticht Tübingen mit +6,2 Prozent (4.178 Euro), gefolgt von Göppingen (+6,0 Prozent), Alb-Donau-Kreis (+5,5 Prozent) und Bodenseekreis (+5,3 Prozent) hervor. Diese Gebiete profitieren sowohl von ihrer Lage in der Nähe größerer Städte als auch von einer hohen Lebensqualität zu attraktiven Preisen.

Langfristige Auswertung: Preise bleiben unter Höchstständen

Trotz der aktuellen Erholung liegen die Kaufpreise in allen analysierten Städten und Landkreisen in Süddeutschland unter den Höchstständen des Sommers 2022. In Bayern verzeichnen die besonders teuren Landkreise Starnberg (-17,9 Prozent) und Fürstenfeldbruck (-16,8 Prozent) die größten Rückgänge. Auch in München liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis mit 11,7 Prozent unter dem Höchstwert von 2022.

In Baden-Württemberg zeichnet sich Stuttgart mit einem Rückgang von 16,4 Prozent als am stärksten betroffen aus. Viele Landkreise bieten den Käufern derzeit ebenfalls noch erheblich günstigere Preise als 2022. Der größte prozentuale Preisunterschied kann im Enzkreis bei Pforzheim festgestellt werden, wo Bestandswohnungen aktuell um 11,0 Prozent günstiger sind.

Für detaillierte Tabellen zu den 140 analysierten Städten und Landkreisen in Süddeutschland stehen die Informationen hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:

Die Basis der Preisdarstellungen sind auf immowelt.de veröffentlichte Angebote in den kreisfreien Städten und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg. Diese Werte, die durch hedonische Verfahren ermittelt wurden, spiegeln die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 m², 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er Jahre) zum 01.08.2025 sowie deren Entwicklung im Vergleich zu 01.08.2024 und 01.08.2022 wider. Dies sind Angebots-, keine finalen Verkaufs-Preise.

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