Die Vorstellung, ohne großes Startkapital in den Immobilienmarkt einzusteigen, wirkt auf viele potenzielle Investoren abschreckend. Während einige glauben, dass mindestens 20.000 Euro Eigenkapital nötig sind, um auch nur eine kleine Wohnung zu erwerben, scheuen andere den Aufwand, der mit direkten Immobilieninvestitionen verbunden ist.
Diese Annahmen führen oft dazu, dass Personen mit begrenzten finanziellen Mitteln von einer der lukrativsten Anlageformen Abstand nehmen. Doch es gibt alternative Wege, um auch mit wenig oder ganz ohne direktes Eigenkapital in Immobilien zu investieren. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie man mit wenig Geld in Immobilien investieren kann.
Die 100-Prozent-Finanzierung
Nicht jede Bank bietet sie an, doch sie ist eine sinnvolle Option für Menschen ohne Eigenkapital, in Immobilien zu investieren: Die 100-Prozent-Finanzierung. Damit lassen sich die gesamten Anschaffungskosten für ein Investmentobjekt auf dem Immobilienmarkt abdecken.
Für die 100-Prozent-Finanzierung ist nur ein sehr geringes Eigenkapital nötig, um Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten zu finanzieren. Wie hoch dieser Beitrag ausfällt, variiert von Fall zu Fall und hängt von den Konditionen der Bank und der Höhe der Kaufnebenkosten ab, im Schnitt liegt er bei etwa 12.000 Euro.
Diese Art der Finanzierung geht allerdings mit höheren Zinskosten einher, die bis zu 50 Basispunkte höher ausfallen können als üblich. Dadurch wird der Kredit insgesamt kostenintensiver, was sich wiederum negativ auf die Rentabilität auswirkt. Um dieses Risiko zu mindern, ist es ratsam, finanzielle Reserven aufzubauen, um bei der Refinanzierung mittelfristig flexibel zu sein. Eine weitere Möglichkeit ist, eine Sondertilgungsoption in den Kreditvertrag aufzunehmen, um den Kreditsaldo auf ein vertretbares Niveau zu senken, sobald ausreichend Kapital zur Verfügung steht. Doch für den schnellen Einstieg in den Immobilienmarkt ohne Startkapital kann die 100-Prozent-Finanzierung einen guten Weg bilden.
Vermittlung von Immobilien
Um in der Immobilienbranche Kapital zu generieren, gibt es die Möglichkeit, vor dem Kauf durch die Immobilienvermittlung Einkünfte zu erzielen. Immobilienmakler und -vermittler erhalten bei der erfolgreichen Vermittlung eine Provision. Das dadurch entstehende Kapital kann für den Immobilienkauf eingesetzt werden. Gerade Branchenneulinge erwerben zudem durch die Arbeit als Immobilienmakler wertvolle Erfahrungen und machen sich mit den Gegebenheiten des Immobilienmarktes vertraut. Darüber hinaus lassen sich so wertvolle Kontakte knüpfen, die den Investoren später zugutekommen.
Wie hoch die Provision für die Immobilienvermittlung ausfällt, wird durch individuelle Absprachen zwischen Vermittler und Klient sowie die generellen Konditionen des Immobilienmarktes vor Ort beeinflusst. In der Regel erreicht diese Provision eine Höhe von drei bis sieben Prozent des Preises, den die Immobilie beim Verkauf erzielt.
Externer Geldgeber
Eine weitere Option ist eine Kooperation mit einem externen Geldgeber. Er stellt die finanziellen Mittel zur Verfügung, während die andere Person als operativer Investor auftritt. Das bedeutet, er stellt sein Know-how und seine Arbeitskraft zur Verfügung, um den Wert einer Immobilie zu steigern, meist durch Sanierung und Renovierung. Auch die hierfür entstehenden Kosten übernimmt meistens der externe Kapitalgeber.
Wichtig ist eine genaue und gerechte Absprache über die Verteilung der Pflichten und eine entsprechende vertragliche Regelung. Hier wird festgelegt, wer welche Aufgaben hat und wie die Risiken sowie der Gewinn verteilt werden. Der Verkaufsgewinn wird entsprechend der vorherigen Vereinbarung zwischen dem operativen Investor und dem externen Geldgeber aufgeteilt. Eine durchdachte Auswahl des Projektes ist erfolgsentscheidend, um sicherzugehen, dass die Sanierungskosten nicht zu hoch ausfallen und ein ausreichend hoher Gewinn entsteht. Auch die Dynamik des Immobilienmarktes ist ein ausschlaggebender Faktor, der im Vorfeld zu kalkulieren ist.
Dieses Vorgehen bietet die Chance, Eigenkapital aufzubauen, Erfahrungen zu sammeln und langfristig unabhängig vom externen Kapitalgeber zu werden. Gleichzeitig werden Risiken aufgeteilt und der operative Investor kann den Markteinstieg auch ohne Eigenkapital vornehmen. Diese Methode eignet sich jedoch ausschließlich für den Immobilienhandel, nicht für die Bestandshaltung. Das Ziel ist es, durch geschicktes Projektmanagement und die Zusammenarbeit mit einem Kapitalgeber Gewinne zu erzielen, die später als Eigenkapital für eigene Immobilienkäufe verwendet werden können.
Über Gerald Hörhan:
Gerald Hörhan ist mit Einzimmerwohnungen zum Millionär geworden und ist der festen Ansicht, dass 90 Prozent der Menschen ebenso dazu in der Lage sind. Mit der Gründung der Investment Punk Academy hat er einen Ort geschaffen, an dem die Teilnehmer lernen, wie sie ihre finanzielle Freiheit systematisch planen. Damit holt er nach, was im Bildungssystem versäumt wird. Schließlich wird nirgends der richtige Umgang mit Geld gelehrt. An der Investment Punk Academy konnte er mittlerweile über 100.000 Menschen Finanzen lehren und ihnen helfen, auf diesem Weg ihre Ziele zu realisieren. Mehr Informationen unter: https://www.investmentpunk.com/
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